每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 段煉 魏文藝

  新政之后，杭州二手房市場又熱了。

  10月16號，杭州市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的通知》，將限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)，非限購區(qū)域內(nèi)取消法拍房限購；10月25日，杭州又對住房公積金政策進行了調(diào)整，主要對首套房和二套房限制條件、降低首付比例、二手房貸款年限等方面做了優(yōu)化。

  “新政第一天（10月16日），杭州二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)198套；第二天早上9點半，網(wǎng)簽184套。”杭州我愛我家高級客戶經(jīng)理張笑然在朋友圈記錄了新政后杭州二手房市場的成交情況，

  據(jù)中指研究院華東區(qū)域統(tǒng)計，10月16日新政出臺當(dāng)周（10日16-22日），杭州二手房成交1474套，環(huán)比增長25.7%。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者從杭州二手房數(shù)據(jù)平臺小程序看到，10月16日新政之前，杭州二手房每天成交（非網(wǎng)簽）尚不足180套，新政后日成交量開始接近200套，此后逐日上行，在10月22日當(dāng)天達(dá)到了356套，并且穩(wěn)定在每天300套以上。

  “全杭州二手房都在跌”

  沉寂了很久的杭州未來科技城板塊，二手房市場也有了起色。

  “新政之后，我成交了一套陽光城未來悅中高樓層的一套兩房戶型，430萬元含一個車位。而新政前，成交的同房型只有407萬元。”

  杭州當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介劉彥告訴每經(jīng)記者，陽光城未來悅是杭州“未來科技三兄弟”之一的次新樓盤，該區(qū)域的二手房源從2021年高峰時期的600多萬元一路下跌，現(xiàn)在差不多跌了200萬元了。“全杭州二手房都在跌，現(xiàn)在已經(jīng)算好了。”

  據(jù)中指研究院華東區(qū)域統(tǒng)計，10月16日新政出臺當(dāng)周（10日16-22日），杭州二手房成交1474套，環(huán)比增長25.7%。“隨著新政落實，供需雙方博弈加劇。”

  諸葛找房數(shù)據(jù)也顯示，第43周（10月16日-22日），杭州二手住宅成交1238套，環(huán)比上升8.6%，同比上升20.19%。二手房周成交量超過9月份的周成交水平。

  “新政之前，一個小區(qū)可能兩三個月賣一套房子，冷門的小區(qū)可能半年才賣一套。”劉彥以陽光城未來悅為例向每經(jīng)記者介紹，該小區(qū)9月份賣出5套，10月份截至目前也賣出了三四套。

  不過，在杭州各個小區(qū)動輒百余套在售房源的情況下，雙方的博弈只能圍繞價格展開了。

  每經(jīng)記者查閱手邊買房小程序平臺發(fā)現(xiàn)，近半個月，杭州上調(diào)價格的房源僅有1386套，但降價房源多達(dá)14671套，降價房源占到杭州二手房掛牌量（近14萬套）的十分之一還多。

  中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生接受每經(jīng)記者電話采訪時表示，“現(xiàn)在杭州二手房市場的主力客群還是剛需為主，大家對價格還是比較敏感，二手房庫存又這么大，所以整個市場還是延續(xù)以價換量。包括新政之后，一些反正著急出手的房源，其實還是下調(diào)價格后成交的。”

  從全年數(shù)據(jù)來看，高院生認(rèn)為，本輪杭州二手房市場反彈不能認(rèn)定為行情的復(fù)蘇。

  “3月份是杭州二手房全年賣得最好的月份，單月成交1萬多套，日均超過400套，但目前的日均成交量也就在300套不到，當(dāng)然比政策出來之前要好很多。但這一波的成交，其實不是政策直接帶來的效果，而是前期有一批房東和買家已經(jīng)談妥，等政策落地之后簽約的，可以省一些費用，比如減少首付比例、貸款利率、稅費等。”

  新政過后，杭州的二手房成交節(jié)奏也開始加快。劉彥介紹說，“從咨詢到帶看，再到付定金成交，也就一兩天時間。”

  此外，杭州調(diào)整首付比例之后，剛需上車也更容易了。以總價400萬元的房子為例，首付80多萬元就可以上車。

  庫存壓力很大

  “10月16日杭州出臺樓市新政，對購房者釋放利好，上周新房、二手房成交雙雙回升，預(yù)計接下來成交端有望獲得明顯提振。”諸葛找房分析認(rèn)為。

  “目前，全市二手住宅掛牌量接近14萬套，而今年以來杭州二手住宅的成交量可能在5萬套，所以二手房的庫存壓力還是挺大的。”高院生說。

  據(jù)中指研究院統(tǒng)計，今年下半年以來，杭州市場熱度有所回落。特別是9月份，新房住宅成交面積80.63平方米，成交規(guī)模雖環(huán)比增長，但仍低于上半年各月成交水平。二手房市場同樣表現(xiàn)不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，環(huán)比下降12.1%。

  “這種庫存規(guī)模對新房市場肯定是有影響的，尤其是對于外圍區(qū)域的新房，因為其可替代性會比較強。”高院生分析指出，“本輪新政對于改善性需求的刺激力度更大，短期內(nèi)將有效提升市場成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫。”

  據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，第43周（10月16日-22日），杭州新房成交897套，環(huán)比上升26.16%，同比下降53.23%，但周成交量仍較9月份的周成交量水平有較大差距。

  “不過，二手房成交對政策的反應(yīng)有一個滯后性，可能11月份的數(shù)據(jù)會體現(xiàn)得更明顯。年末杭州二手房成交翹尾的可能性不大，但是二手房的成交量肯定比前幾個月好。今年自3月份之后，杭州二手房成交量一直回落到7月份，8月份開始止跌，7月到9月的成交套數(shù)都在4000套左右。年底如果能達(dá)到月成交量6000套的水平，可以認(rèn)為達(dá)到了政策預(yù)期。但突破3月份的1萬多套成交量，可能性還是比較小。”高院生補充道。

  （應(yīng)受訪者要求，文中張笑然、劉彥為化名）

  記者|包晶晶

  編輯|段煉 魏文藝 蓋源源校對|何小桃