2024年又一個(gè)史詩(shī)級(jí)救市政策來(lái)了！
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具體如下：
一是，降低存量房貸利率和統(tǒng)一房貸最低首付比例。引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。同時(shí)，統(tǒng)一首套房、二套房的房貸最低首付比例為15%。
二是，央行將支持收購(gòu)房企存量土地。在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時(shí)，人民銀行可提供政策支持。
三是，央行將優(yōu)化保障性住房再貸款政策，此前創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款中的央行資金支持比例將由60%提高至100%，增強(qiáng)對(duì)銀行、收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。
四是，延長(zhǎng)兩項(xiàng)房地產(chǎn)金融政策文件的期限。此前，人民銀行和金融監(jiān)管總局出臺(tái)了金融16條、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款兩項(xiàng)階段性政策，兩項(xiàng)政策的有效期將從2024年12月31日延長(zhǎng)到2026年的12月31日。
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以上于購(gòu)房者最重要的是第一條。
潘功勝表示，此次存量房貸利率下調(diào)預(yù)計(jì)惠及5000萬(wàn)戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，當(dāng)前存量房貸平均利率大約在3.92%，此次降低50個(gè)基點(diǎn)，如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年還款方式計(jì)算，每月月供減少大約280元，30年可以減少利息支出共10萬(wàn)元。
據(jù)悉，2021年、22年期間，太原首套房貸利率最高有過(guò)5.6%，在5月政策落地后利率降至4%左右，現(xiàn)在首套房貸利率是3%左右。
針對(duì)首付比例，有專家指出，此次對(duì)于二套房或改善型住房落實(shí)了寬松的首付比例導(dǎo)向。過(guò)去二套房的首付比例雖然下調(diào)，但略高于首套房。但此次下調(diào)為15%，有助于促進(jìn)二套房或改善型住房的首付比例和購(gòu)房門檻降低。該專家測(cè)算，若是一個(gè)家庭認(rèn)購(gòu)一套200萬(wàn)總價(jià)的二套房，過(guò)去首付款需要50萬(wàn)，但現(xiàn)在降低為30萬(wàn)，直接減少20萬(wàn)，自然激活改善型或換房的需求。
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在今年5月份，便有一次史詩(shī)級(jí)救市動(dòng)作。當(dāng)時(shí)“三箭齊發(fā)”：全國(guó)層面降低首付，首套首付15%起，二套降低到25%起；全國(guó)層面取消首套住房和二套住房商貸利率政策下限5年以上首套公積金貸款利率下調(diào)至2.85%，二套下調(diào)至3.325%。
那么，從5月到現(xiàn)在，政策對(duì)太原房地產(chǎn)的刺激怎么樣？單從市場(chǎng)新建商品住宅和二手住宅銷售情況來(lái)看，銷售價(jià)格并未有明顯增幅。
依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年5月-8月，太原（新建商品住宅銷售價(jià)格）分別環(huán)比0.1%、-0.3%、0%、-0.2%；（二手住宅銷售價(jià)格）分別環(huán)比-0.6%、-0.5%、-0.3%、-0.5%。最近的8月份，太原新房?jī)r(jià)格同比下跌僅低于上海、西安二手房?jī)r(jià)格同比去年，僅低于三亞、烏魯木齊，同樣排名全國(guó)第3。
與2023年比，更為慘一些。2024年5月-8月，太原（新建商品住宅銷售價(jià)格）分別同比-0.5%、-0.6%、-0.7%、-1.1%，（二手住宅銷售價(jià)格）分別同比-4.5%、-4.5%、-4.8%、-4.9%。但從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，太原整體房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺。而根據(jù)冰山指數(shù)，太原房?jī)r(jià)2023年8月9090元/㎡，2024年8月8769元/㎡，年同比上漲-3.8%，排名全國(guó)100城中的第一，也就是說(shuō)太原是降幅最少的城市。
那么本次重量級(jí)救市政策，對(duì)太原影響大嗎？從此前數(shù)據(jù)來(lái)看，整體提振作用應(yīng)該相對(duì)有限，但若想著持續(xù)房?jī)r(jià)的持續(xù)降價(jià)也并是不很現(xiàn)實(shí)，尤其是市中心項(xiàng)目，仍有穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。
