5月17日，新一輪支持房地產的金融舉措出爐：明確取消全國層面房貸利率政策下限、下調房貸首付款比例和公積金貸款利率、擬設立保障性住房再貸款……此時揮出房地產金融政策組合拳出于哪些考量？政策“工具箱”上新又將帶來哪些影響？
降低居民購房門檻 提振住房消費
中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局17日聯合發(fā)布通知，首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%。中國人民銀行還宣布，取消全國層面首套和二套房貸利率政策下限，并下調個人住房公積金貸款利率。
“從首付款比例、房貸利率兩個方面對住房金融政策進行調整，可適當降低居民住房消費門檻，同時減輕居民住房消費負擔。”上海金融與發(fā)展實驗室主任曾剛介紹，調整后，首套房首付款比例已達歷史最低水平，二套房首付款比例也創(chuàng)下近年新低。
在業(yè)內人士看來，取消全國層面房貸利率政策下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，將推動住房貸款利率繼續(xù)降低。
首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制落地以來，越來越多城市因城施策，下調或取消首套房貸利率下限。記者了解到，截至今年4月末，全國343個城市中已有67個取消了首套房貸利率下限。目前，除北上廣深等少數一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統(tǒng)一水平。
北京北五環(huán)外某新樓盤售樓處。新華社記者王優(yōu)玲 攝
業(yè)內人士預計，此次政策調整后，將有更多城市取消房貸利率下限，個別保留當地下限的熱點城市自主定價空間也會明顯擴大。政策落地后，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。按照100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式測算，總利息支出可減少7萬余元。
招聯首席研究員董希淼說，此次住房金融政策調整力度較大，超出預期，傳遞出穩(wěn)定房地產市場的明確信號，有助于穩(wěn)定住房消費信心，提高居民住房消費的意愿和能力。
政策“工具箱”上新 支持盤活存量住房
盤活存量住房是化解房地產風險的關鍵。此次中國人民銀行擬設立保障性住房再貸款，引起市場高度關注。
據介紹，擬設立的保障性住房再貸款，規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。
中國人民銀行副行長陶玲介紹，設立保障性住房再貸款，可鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，預計帶動銀行貸款5000億元。
董希淼表示，中國人民銀行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，而且再貸款資金是要償還的，不是對企業(yè)的補貼，不等同于政府下場“無償救助”。金融機構根據地方國企申請，自主決策發(fā)放貸款的條件，有了合格貸款后才能向中國人民銀行申請再貸款。
記者了解到，中國人民銀行明確提出，保障性住房再貸款不增加地方政府隱性債務。地方國有企業(yè)由城市政府選定，被選定的地方國企及所屬集團不得為政府融資平臺，收購資金通過租賃經營收入和未來售房收入回收。
記者前期調研了解到，鄭州、南京、珠海等地國企已先行先試，通過直接收購、以舊換新等方式參與存量住房去庫存，目前各地公布的計劃收購住房已經超過1萬套。
陶玲說，這項政策可以推動商品房市場去庫存，加快保障性住房供給，助力推進保交樓工作和城市房地產融資協調機制落地。在再貸款政策支持下，房地產企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
政策穩(wěn)步銜接 推動房地產向新模式轉變
從建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制，到降低存量首套房貸利率，再到推出新一輪房地產金融政策組合拳……隨著我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化，金融舉措也不斷適應形勢需求調整優(yōu)化。
在業(yè)內人士看來，房地產金融政策一脈相承，新舊政策銜接穩(wěn)步有序，一方面持續(xù)加大支持剛性和改善性住房需求力度，另一方面防范房地產風險外溢。
“這一輪政策調整力度較大，但沒有改變一貫的政策取向。”中國民生銀行首席經濟學家溫彬認為，盡管房貸利率限制基本放開，但首套和二套房首付比例仍有一定區(qū)分度，首套房明顯更低。另外，按照因城施策原則，預計個別熱點城市暫時還將保留房貸利率下限。這些有助于平衡好房地產市場的當前穩(wěn)定與長期發(fā)展，避免重走“靠房地產拉動經濟”的老路。
4月30日召開的中共中央政治局會議提出，統(tǒng)籌研究消化存量房產和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發(fā)展新模式，促進房地產高質量發(fā)展。
專家表示，此次優(yōu)化調整房貸政策，是對中央政治局會議相關部署的貫徹落實和積極響應。中國人民銀行選擇此時發(fā)布相關政策，也有支持信貸平穩(wěn)增長方面的考慮。未來房貸仍是銀行的優(yōu)質資產，一定程度上可以彌補貸款利率下降減少的利息收入，有利于穩(wěn)定銀行凈息差。
曾剛認為，此次政策優(yōu)化調整的過程中，多次強調市場化原則，這體現出金融管理部門市場化調節(jié)的清晰思路。隨著我國經濟內生動力不斷增強，金融配置資源的能力不斷優(yōu)化，房地產領域也可更多交由市場機制調節(jié)，推動房地產企業(yè)向新發(fā)展模式加快轉變。
記者：吳雨
編輯：王乃水
新華社北京5月17日電 題：“保交房”怎么干？購房人權益如何保障？
新華社記者王優(yōu)玲、李延霞
住房承載著人們對家的向往，保交房涉及廣大人民群眾的切身利益。17日召開的全國切實做好保交房工作視頻會議提出“繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作”。
商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)的背景是什么？攻堅戰(zhàn)怎么打？將有哪些配套政策？在當日下午舉行的國務院政策例行吹風會上，住房城鄉(xiāng)建設部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局等四部門做了回應。
5月17日，國務院新聞辦公室在北京舉行國務院政策例行吹風會，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長董建國、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企介紹切實做好保交房工作配套政策有關情況，并答記者問。新華社發(fā)（劉健 攝）
住房城鄉(xiāng)建設部副部長董建國表示，當前，房地產市場供求關系發(fā)生了重大變化，房地產市場正處于調整過程當中，部分在建已售的商品住房項目面臨交付困難。如果已售出的住房項目爛尾，將嚴重損害購房人合法權益，影響房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2022年7月，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”。從“保交樓”到當下的“保交房”，一字之差，反映政策力度的加大。
“推動項目按時保質交付，讓老百姓按合同約定如期拿到驗收合格的房子”“對窮盡手段仍然無法交房的，該走司法途徑的要走司法途徑，在司法處置中同樣要把保護好購房人合法權益擺在首要位置”，董建國強調，要將保障購房人合法權益作為根本出發(fā)點和落腳點，按照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人合法權益。
保交房攻堅戰(zhàn)要打好，項目籌資是首要關卡。國家金融監(jiān)督管理總局副局長肖遠企表示“繼續(xù)堅持因城施策，以城市為主體、以項目為中心，全力支持應續(xù)建項目融資和竣工交付”。
今年1月，住房城鄉(xiāng)建設部會同金融監(jiān)管總局聯合印發(fā)了《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，指導各地建立城市房地產融資協調機制，提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”，向本行政區(qū)域內的商業(yè)銀行推送，支持在建房地產項目融資和建設交付。當前，全國297個地級及以上城市已經建立了房地產融資協調機制。
這個機制如何在保交房工作中發(fā)揮牽頭協調推進的有力作用？董建國強調，進一步發(fā)揮城市房地產融資協調機制作用，滿足房地產項目合理融資需求。城市政府推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。
肖遠企說，城市協調機制主要是匯總轄內房地產項目情況，按照條件和標準審核“白名單”項目，對于暫時不符合條件與標準的項目，要督促有關各方加大整改力度，切實解決相應問題，使其符合“白名單”的項目條件和標準。
做好保交房工作，還要推動消化存量商品住房，妥善處置盤活存量土地。
中國人民銀行副行長陶玲表示，設立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預計將帶動銀行貸款5000億元。
“這項政策是人民銀行為支持構建房地產發(fā)展新模式出臺的重要舉措，有利于通過市場化方式實現多重目標。”陶玲說。
一是加快存量商品房去庫存。地方國有企業(yè)在銀行支持下，市場化參與收購已建成未出售商品房，可以推動商品房市場去庫存。
二是加快保障性住房供給。收購后的商品房用作配售型或配租型保障性住房，能夠更好滿足工薪收入群體的住房需求。
三是助力保交房和“白名單”機制。房地產企業(yè)出售已建成商品房后，回籠資金可用于在建項目續(xù)建，改善房企的資金狀況。
在妥善處置盤活存量土地等方面，自然資源部副部長劉國洪說，準備出臺妥善處置閑置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閑置存量住宅用地，幫助企業(yè)解困。
劉國洪說，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產拍賣中流拍的土地。這些土地收回、收購以后，用于建設保障性住房，還可以用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件等。具體的政策中，有加大資金支持、給予稅費支持、簡化工作流程等多項支持措施。他強調，政策對地方明確了要求，收回、收購土地應當量力而行，統(tǒng)籌考慮項目收支平衡，不增加政府隱性債務風險。
